Самостоятельная оценка недвижимости
Недвижимое имущество имеет неразрывную связь с землей и само понятие «недвижимость» объединяет в себе как отдельные земельные участки, так и улучшения земельных участков в виде зданий и сооружений. Сейчас российский рынок недвижимости достаточно развит и на нем ежедневно заключается большое количество различных сделок. Из-за высокой стоимости недвижимости, перед совершением сделки желательно провести оценку ее справедливой рыночной стоимости. Иногда такая оценка обязательна в силу закона – например, при внесении недвижимого имущества в уставный капитал или если недвижимость, являющаяся объектом сделки, находится в федеральной или муниципальной собственности. Но в большинстве других случаев, оценка не является обязательной, но может проводиться по желанию заинтересованной стороны.
Естественно, что наиболее простой выход из ситуации, когда нужно оценить недвижимость, является обращение к опытному независимому оценщику, имеющему требуемую квалификацию. Но в некоторых случаях, когда не требуется особая точность результата, такой подход может оказаться экономически невыгодным для заказчика. В таких случаях можно попробовать самостоятельно оценить объект недвижимого имущества.
Для самостоятельного определения стоимости недвижимости достаточно изучить какой-либо несложный метод оценки и в дальнейшем применять его, сообразуясь с обстоятельствами. В качестве такого метода, мы рекомендуем обратить внимание на метод прямых рыночных сравнений, основанный на анализе цен предложений о продаже похожих объектов недвижимости. Освоение этого метода доступно любому человеку, и одновременно этот метод способен давать достаточно точные результаты. Если же вас интересуют другие оценочные методы и подходы, то мы рекомендуем посетить сайт компании «Старт-Альянс», специализирующейся на предоставлении услуг по оценке недвижимости в Москве.
Рассмотрим практическое применение метода прямых рыночных сравнений на примере оценки незастроенного земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. На начальном этапе оценки нужно изучить рынок схожих земельных участков, расположенных недалеко от оцениваемого объекта. Очень важно найти предложения о продаже земли как можно ближе к рассматриваемому участку, поскольку от степени территориальной близости непосредственно зависит точность результата оценки. Конечно, рядом расположенных участков можно и не найти, но в любом случае при выборе аналогов не стоит выходить за пределы рассматриваемого административного района.
Далее, аналоги следует подбирать обязательно с таким же разрешенным использованием, как и у объекта оценки (в нашем примере разрешенное использование земельного участка – это строительство жилья, значит и аналоги нужно искать с точно таким же разрешенным использованием). Нужно также стараться выбрать аналоги примерно одинакового размера, что и оцениваемый земельный участок, поскольку если участки сильно (на порядок) отличаются по площади, то стоимость одного квадратного метра в маленьких участках, как правило, выше, чем стоимость одного квадратного метра в больших участках.
Так, придерживаясь этих правил нужно найти 3-5 земельных участков, предложенных на продажу в рассматриваемом районе и рассчитать стоимость одного квадратного метра по каждому выбранному земельному участку. Полученную цену следует уменьшить на 5-10% для того, чтобы учесть возможное снижение цены в процессе согласования условий сделки. Расположив полученные величины в порядке возрастания, мы придем к интервалу возможных значений стоимости оцениваемого земельного участка. Если же нас интересует не интервал, а фиксированное значение, в качестве наиболее вероятной величины можно взять середину этого интервала, то есть среднее арифметическое полученных величин – это и будет значение рыночной стоимости оцениваемого участка земли.
Таким образом, мы видим, что оценка земли методом прямых рыночных сравнений не представляет особых трудностей и вполне доступна для самостоятельного применения. С другими, более сложными способами определения рыночной стоимости земельных участков можно познакомиться на сайте компании «Старт-Альянс», которая оказывает профессиональные услуги по независимой оценке земли.
