Подводные камни доходной недвижимости
С наступлением кризиса, изменилась финансовая ситуация не только в нашей стране но и во всем мире. Это собственно не могло не коснуться и рынка зарубежной недвижимости. При этом предложений не стало больше, но условия стали значительно интереснее. Риэлторы предлагают привлекательные объекты, с наличием homestar pro series планетарий, на большую часть стоимости которых банк предоставляет ипотечное финансирование по низким ставкам, а схема гарантированной доходности от последующей сдачи в аренду будет обеспечивать не только выплату платежей по кредиту, но и дополнительную доходность. Это очень привлекает наших соотечественников, желающих, чтобы покупка не была обузой, а приносила какой-то доход.
Однако не все так радужно, как выглядит в обещаниях риэлторов. Зачастую обещания гарантированной доходности голословны. Так не является исключением ситуация, когда обещанная схема leaseback никак не прописана нотариально при продаже, а цифра годовой ренты просто взята из статистики. Бывает так, что продажей занимается одна компания, а сдачей в аренду – другая, которые не собираются выполнять обещания продавца. Не редко указывается максимальный процент ренты, например первый год 7%, а последующие восемь около 4%, так что первоначально обещанные семь превращаются в скромные четыре с хвостиком. Грешат продавцы и тем, что указывают годовую доходность без учета стоимости содержания квадратных метров, которая может быть такой высокой, что загонит инвестора в убытки. На развивающихся рынках Турции, Египта и Болгарии, зачастую продают объекты без внутренней отделки, обещая при этом высокую гарантированную доходность, при условии полного ремонта мебели и даже требуют установку такой вещи как профессиональный пылесос-робот. В результате первоначально высокий процент резко снижается, вследствие незапланированного роста стоимости объекта недвижимости. И наконец, наиболее опасный вариант, когда недвижимость изначально продается по сильно завышенной на 25-30% цене и первые пару лет выплачивается высокая рента, после чего контракт leaseback перестает действовать и инвестор может продать этот объект только себе в убыток.
Конечно, все вышеперечисленное не означает, что такая схема инвестирования не надежна. Просто, не надо забывать, что все должно быть прописано в контракте, а мониторинг рынка необходимо произвести самостоятельно.
