Инвестиции в недвижимость Болгарии
В настоящий момент рынок инвестиций в Болгарии развивается очень быстрыми темпами. Основные направления инвестиций - это туризм (строительство отелей и культурно-развлекательных центров, строительство коммерческой недвижимости), а также жилищное строительство, в основном для иностранных покупателей. При этом наиболее быстрая отдача от инвестиций извлекается при реализации инвестиционного проекта по жилищному строительству.
Успешная реализация инвестиционного проекта зависит от следующих факторов:
- выбор земельного участка под застройку,
- правильная и оптимальная постановка технического задания для архитекторов,
- быстрое согласование проекта и получение разрешения на строительство,
- выбор генерального подрядчика проекта,
- проработанная политика продаж,
- проработанная схема извлечения прибыли.
Однако первым и основополагающим фактором является правильный выбор земельного участка. При выборе земельного участка важно правильно оценивать не только потенциал продаж построенных квартир, но и возможность строительства в принципе многоквартирного дома на этом участке, а также возможность подведения и подключения коммуникаций. Немаловажным фактором при выборе земельного участка в Болгарии являются такие качественные характеристики участка, как пятно застройки, коэффициент застройки, разрешённая высота здания.
При выборе партнёра по реализации инвестиционного проекта немалое значение имеет возможность партнёра изменять в лучшую сторону качественные характеристики участка, что позволяет получить большую отдачу при реализации инвестиционного проекта.
Нужно отметить, что подход к проектированию помещений в Болгарии отличаются от традиционно принятого в России. Так для апартаментов, расположенных на побережье Болгарии можно выделить следующие основные особенности:
- Коридор представляет собой крайне ограниченное пространство.
- Совмещённая с туалетом ванная комната, вместо ванной устанавливается душевая кабина.
- Отсутствие отдельно выделенной кухни. В зале выделяется обеденная зона и зона для приготовления пищи.
- Спальные комнаты смежны с залом.
Однако для того, чтобы признать здание оптимально спроектированным мало придерживаться вышеописанных правил. Для обеспечения хорошей динамики продаж необходимо спроектировать помещения не только с максимально возможной функциональностью, но и с учётом специфики региона, а также запросов покупателей.
Нужно отметить, что максимальным спросом пользуются апартаменты, зал которых имеет вид на море или сориентирован на южную сторону. Апартаменты, зал которых имеет вид на море, дороже примерно на 10-20%.
Немаловажным фактором при планировании здания является правильное планирование этажа. Как было отмечено выше, зал необходимо ориентировать на море или на юг, при этом на продажи мало влияет расположение ванных комнат. Вход, лестничную площадку, лифт необходимо ориентировать на северную или западную сторону (если с северной стороны есть вид на море). Кроме того, при планировании этажа важно правильно распределить квартиры разного типа. Известно, что максимальным спросом пользуются квартиры типа «студия», такие квартиры обладают минимальной площадью, а, следовательно, и минимальной стоимостью. Однако не целесообразно стоить дом с максимальным количеством «студий», на то есть достаточно много объективных причин.
Подводя итог под вышесказанным относительно планирования помещений, стоит отметить, что для правильного планирования помещений мало опыта и стажа архитектора, необходим большой опыт продаж в данном регионе, что позволяет проектировать апартаменты такими, какими их желает видеть покупатель.
Следующим этапом после проектирования является согласование проекта и получение разрешения на строительство. Данная процедура имеет достаточно много формальных и достаточно специфичных этапов, поэтому не имеет смысл описывать в рамках данного информационного материала. Стоит лишь отметить, что наша компания имеет возможность достаточно быстро согласовать проект и обеспечить инвестору быстрое получение разрешения на строительство.
При выборе строительной компании особо стоит обратить внимание на открытость сметы, график строительных работ, график оплаты строительных работ, гарантии строительной компании, ответственность строительной компании.
Относительно продаж апартаментов стоит отметить, что в Болгарии инвестор имеет возможность продавать недвижимость на этапе строительства, заключая при этом предварительный договор. После сдачи апартаментов в эксплуатацию оформляется нотариальный акт, который для покупателя будет являться правоустанавливающим документом.
При проработке политики продаж учитываются пожелания и возможности инвестора. Не секрет, что максимальной стоимостью обладают апартаменты в состоянии 100% готовности. Кроме того, готовые и выставленные на продажу апартаменты можно сдавать в аренду, извлекая при этом дополнительную прибыль, однако не все инвесторы имеют возможность такое позволить.
На наш взгляд оптимальным с экономической и практической точки зрения является продажа апартаментов с начального этапа строительства, гибко изменяя стоимость в зависимости от потребности в привлечении средств для обеспечения строительства, этапа строительства, схемы оплаты, а также в соответствии с изменяющимися ценами на недвижимость в Болгарии.
Дополнительная информация:
