Расчёт инвестиций в недвижимость Болгарии

I. Описание участка:

Локация: курорт Солнечный берег
Расстояние до моря и пляжа: 700м
Описание участка:
Участок расположен в тихом месте, при этом в непосредственной близости от супермаркета, ночного клуба, казино и в пешей доступности от моря. К участку проходит дорога, имеется подключение к воде и электричеству.

II. Расчёт продаж и этапы реализации проекта:

Общая площадь участка: 739м².
Коэффициент застройки: K=2,0 (соотношение площади участка к площади строений).
Общая площадь строений: 1478м².
Разрешённая высотность здания: 15м.
Дата приобретения участка: июль 2007 г.
Дата начала строительных работ: ноябрь 2007 г.
Дата сдачи объекта в эксплуатацию: ноябрь 2008 г.

По состоянию на июль 2007 года минимальная продажная стоимость апартаментов в аналогичных комплексах на начальном этапе строительства составляет 650 евро за м².

Отдельно отметим, что в Болгарии, при указании площади апартаментов, к площади самого апартамента прибавляется идеальная часть, т.е. площадь

По прогнозам независимых аналитических исследований в ближайшие два года прогнозируется рост цен на недвижимость в Болгарии на 35% в год.

Во избежание непрогнозируемого снижения доходности инвестиционного проекта расчёт будем производить в соответствии с пессимистическим подходом:

• В качестве начальной продажной стоимости будем исходить из минимальной прогнозируемой стоимости на ноябрь 2007 года - 740 евро за м².
• К дате сдачи объекта в эксплуатацию будет продано 75% площадей объекта.
• Увеличение стоимости к моменту сдачи апартаментов в эксплуатацию составит 35%, куда включим не только прогнозируемый рост цен на недвижимость в Болгарии, но и увеличение стоимости ввиду сдачи апартаментов в эксплуатацию.

Продажу апартаментов на этапе строительства предлагается осуществлять в соответствии со следующим графиком оплаты:

• 10% – задаток при подписании предварительного договора;
• 40% от стоимости квартиры – в течении 30 дней после подписания предварительного договора;
• 30% – при возведении последнего этажа;
• 20% – при подписании нотариального акта.

Для проведения расчётов выделим следующие ориентировочные этапы реализации проекта:

• 07.2007 – приобретение земельного участка.
• 10.2007 – получение разрешения на строительство.
• 11.2007 – начало строительных работ. С этого момента целесообразно начать продажи, минимальная прогнозируемая стоимости апартаментов составит 740 евро за м².
• 03.2008 – возведение последнего этажа. С этого момента целесообразно увеличение  стоимость апартаментов до 820 евро за м². К этому моменту будет продано 25% площадей объекта.
• 07.2008 – завершение фасадных работ, этап внутренней отделки помещений. С этого момента целесообразно увеличение стоимости апартаментов до 910 евро за м². К этому моменту будет продано 50% площадей объекта.
• 11.2008 – завершение всех строительных работ, завершение благоустройства территории, сдача объекта в эксплуатацию. С этого момента целесообразно увеличение стоимости апартаментов до 1000 евро за м². К этому моменту будет продано 75% площадей объекта.
• 03.2009 – завершение продаж апартаментов.

III. Расходная часть проекта:

• Приобретение участка – 140 000 евро (включены вознаграждение агентства недвижимости и сборы на оформление участка в собственность). 
• Проектирование, согласования, получение разрешения на строительство, различные платежи и сборы, согласование и подведение коммуникаций, строительные работы, отделочные работы «под ключ», благоустройство территории – 620 000 евро.
• Реализация апартаментов – 100 000 евро (оплата услуг посредников, расходы на рекламу и прочие расходы, связанные с реализацией объекта).

Общая стоимость проекта: 860 000 евро.

IV. Окупаемость проекта:

Производя расчёт, в соответствии с данными из п.п. II), получаем, что проект выходит на самофинансирование ориентировочно к марту 2008 года, общие расходы на проект к этой дате составляют 290 000 евро.

На дату сдачи объекта в эксплуатацию, т.е. на ноябрь 2008 года общие расходы на проект (все расходы, за исключением расходов на продажу оставшейся части площадей) составляют 832 000 евро, сумма, полученная от реализации 75% площадей, составляет 912 620 евро.

На дату завершения продаж всех площадей объекта, т.е. на март 2009 года общие расходы на проект (все расходы, за исключением расходов на продажу оставшейся части площадей) составляют 860 000 евро, сумма, полученная от реализации всех площадей, составляет  1 282 120 евро. Доход составляет 422 165 евро.

Обобщённо финансирование проекта представим в таблице:

Обобщая данные, укажем, что при поэтапном финансировании проекта с июля 2007 года по март 2008 года в размере 287 285 евро после завершения инвестиционного проекта, ориентировочно к марту 2009 года, получаем прибыль от проекта в размере 422 165 евро.

Привечание: Данный расчёт не является бизнес-планом. Точный расчёт проекта производится индивидуально.

Дополнительная информация:

• Общее по инвестициям в недвижимость Болгарии
• Расчёт инвестиций в недвижимость Болгарии <<